物件下見チェックポイント

物件下見チェックポイント
・雑誌に載っていたもの

室内のチェックポイント

□	広さや天井の高さなど、希望に合ったスペースか？
□	汚れはないか？汚れている場所は、修繕されるのか？
□	家具や家電の配置に十分なスペースはあるか？
□	玄関・キッチン・バス・トイレの使い勝手・動きやすさは？
□	収納スペースは十分にあるか？
□	備え付けの設備などは使える状態にあるか？
□	各室のコンセント、テレビアンテナ、電話端子の位置と数
□	キッチン・洗面台などの水周りの使い勝手は？
□	騒音や振動はどうか？
□	収納スペースは十分にあるか。
□	日当たりや通風はよいか？
□	周辺からのぞかれたり、窓を開けておけないような環境ではないか？

建物のチェックポイント

□	エントランス、廊下などの共用部分はきちんと管理されているか？
□	駐車場や駐輪場の位置と使いやすさは？ルールを守って利用されているか？
□	敷地や建物の周辺に、危険となるような場所はないか？
□	ゴミ置き場の有無と、管理・清掃状況はどうか？
□	建物内にはどんな人が生活しているか？

周辺環境のチェックポイント

□	最寄の駅・バス亭から物件までの所要時間
□	通勤・通学に利用する電車やバスの本数と平均所要時間、始発・終電の時間、混雑度
□	車は自転車を利用する場合や、近隣の駐車場や駅周辺の駐輪場の有無と空き状況
□	最寄駅から物件までの間に危険な場所や、交通量の非常に多い場所はないか？
□	物件から利用しやすい距離に役所・公園・病院・郵便局などはあるか？
□	周辺のスーパーやコンビニの数は？営業日、営業時間などはどうか？

●さて、不動産投資での要注意の建物について…。

●1970年代の鉄骨造の建物

　舞鶴市で1981年以前建設の14の体育館のうち10で溶接不良とわかり補強工事。不良をだした建設会社や鉄骨製作会社は特定の一社ではなく数社です。これは当時の溶接レベルが一般的にその程度だったということ。(日経アーキテクチュア03.3.17号)
　1970年代前の建築現場では熱した鉄のリベットで鉄骨をとめました。しかし溶接の方が安価で静かなので一気に溶接が普及します。しっかり「溶け込み溶接」が行われ盛り上がった溶接部分は鉄骨本体より強い強度を持ちます。現在なら技術も高く検査もしっかりなされています。
　しかし過渡期の70年代は経験不足であり、溶接に問題のある鉄骨造建物は多いようです。70年代の鉄骨造建物は要注意です。
　鉄骨造は鉄がむき出しになりやすく、維持管理次第で状態が大きく変ります。海に近ければ鉄は早く腐食し、2-3ミリの軽量鉄材なら両側から腐食し5年程でほぼなくなることもあります。

●1970年前後西日本のＲＣ建物

　鉄筋コンクリート(ＲＣ)柱の中の鉄筋は普通なら錆びません。コンクリートがアルカリ性を保っていればその中にある鉄筋は錆びないのです。しかし一旦鉄筋が錆びると鉄筋は倍以上に体積膨張して周囲のコンクリートへのひび割れを起し、コンクリートはどんどん弱くなります。
　コンクリートには砂を使います。西日本は砂を海で採取することが多かったようです。海で採取しても、よく洗浄すればいいのですが、1970年前後の西日本では洗浄不足で塩分を残した海砂が多く使われました。その塩分が20年30年かけてコンクリート中の鉄の腐蝕をすすめています。山陽新幹線のトンネル崩落も同じ時期のものです。
　水分の多いコンクリートは現場作業がすすめやすくなるので、水の多いコンクリートが使われてしまったＲＣ建物もあります。
　コンクリートが固まって水が抜けるとそのすき間に炭酸ガス等が入り込み中性化し、鉄筋が錆びやすくなります。西日本の海砂だけでなく全国的に中性化したコンクリートにも注意です。

●1981年の新耐震以前の建物

　1968年十勝沖地震でＲＣ柱の破壊が注目されました。ＲＣの柱はたとえ地震で大きく曲がったとしても、曲がったままで建物を支えると思われていました。
　しかし地震により柱が一気に崩れコンクリートがボロボロと崩落し鉄筋だけとなってしまい、建物を支えられなくなるということが分りました。「せん断破壊」です。道路橋脚等で鉄板巻補強された柱を見かけますがこの補強です。この教訓で1971年の建築基準法改正されます。
　1978年に宮城県沖地震でピロティと壁の偏在が注目されます。マンション１階の駐車場のようにほとんど柱だけで建物を支えている階をピロティといい、地震には弱いものです。また壁配置のバランスが悪いと地震のゆれで建物がねじれ崩壊します。
　これら教訓が1981年建築基準法改正となります。1971年改正と19 81年改正が区切りであり、特に1981年改正が「新耐震」と呼ばれています。それ以前の建物なら注意です。
　ちなみに新耐震だからといって、大地震でも壊れないというものではありません。壊れはするが、柱が残る等で人命を守る壊れ方をするということです。
　阪神大地震で大破以上の被害を受けた新耐震ＲＣ建物が10数棟ありましたが，ほとんどがピロティの建物です。新耐震でもピロティは要注意です。

●設計図書や検査済のない建物

　設計図書がない建物は，建物診断をすることすら大変です。その後の維持改修工事に苦労することは言うまでもありません。
　築年の古い建物では改修工事で、無理に壁をとったり梁をそいだりと、建物構造が大きく痛んでいるものも多くあります。検査済証がないという理由だけでノンリコースローンがでないこともありえます。
　　　　　　　　(バードレポート　2003年4月7日　第442号から)